【政策解读】关于穆棱市人民政府组织购买存量商品房用于棚户区改造安置住房实施方案（试行）的政策解读

为全面完成我市棚户区改造目标任务,扎实推进房地产市场平稳健康发展,根据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、住建部和国家开发银行《关于进一步加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金的通知》(建保〔2014〕155号)、黑龙江省《关于棚户区改造安置房屋购买工作的指导意见》及《穆棱市棚户区改造安置房屋购买管理办法》(穆政办发〔2015〕6号)等相关规定,结合我市实际,制定本实施方案。

重大意义

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程,政府组织购买存量商品房用于棚户区改造回迁安置住房是棚户区改造的重要方式,通过打通存量商品房与棚改安置房的通道 ,有利于加快棚户区改造进程,缩短回迁安置周期,加快棚户区居民“出棚进楼”,节省地方政府过渡安置费用,化解矛盾纠纷,促进我市房地产市场稳定健康发展。

基本原则

(一)坚持政府主导,稳步推进的原则。通过政府主导、搭建服务平台,政府各部门统筹协调、稳步推进,实现供需平衡统一。

(二)坚持自愿参与,自主选择的原则。实施购买存量商品房用于回迁安置房,应充分尊重棚户区居民意愿,让群众自主选择安置地点或房源;房地产开发企业根据房源实际,自愿提供安置房源。

(三)坚持公开透明,择优选房的原则。依据相关法律规定,实行程序公开,价格公开,房源公开,阳光操作,择优选择房源。

(四)坚持因地制宜,分类实施的原则。根据房源数量和回迁安置需求情况,有针对性地实施购买商品房用于回迁安置房工作,采取不同区位、不同项目区别化操作,分类实施。以长征路和工农街为界限,将城区棚户区划分为四大区片,并采取 同等地段同等安置的原则进行安置。本区片安置房源不足时,考虑就近地块。

存量商品房选择

(一)拟购买存量商品房的条件

1、满足居民安置意愿。

2、满足国家、省和我市现行征收补偿政策要求,原则上以中小户型为主。

3、房屋竣工验收质量合格或在施工过程中无主管部门发现或群众反映的重大质量问题、违规建设问题。

4、取得商品房预(销)售许可证,“五证”齐全。

5、满足基本居住需求,基础设施完备,周边配套齐全。

6、房屋在交付时,无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。

7、原则上不购买顶楼 (有阁楼层的,可购买阁楼下一层 )。

(二)购买商品房对应的开发企业应符合以下条件

1、依法取得法人营业执照和开发企业资质。

2、具备健全的财务会计制度,在近五年经营活动中无重大违法记录,无重大法律纠纷。

3、具有承担质量保修时间、范围的执行能力。

(三)存量商品房的选择及价格确定

1、初审。由市棚改办向全市公开发布拟购买存量商品房用于棚改安置公告,符合条件的房地产开发企业,可向市棚改办提交书面材料,并由市棚改办牵头,市监察局、住建局、财政局、规划局、国土局、消防大队、城投公司、征收办、房产处、质监站、公共资源交易管理办公室共同参与,对报送的材料根据相关标准进行初步审查,审查同意后由相关部门签字形成材料存档 ,并列入拟购买项目,报请市政府批准。

2、评估。由市棚改办委托三家第三方评估机构,对审查合格、列入拟购买房源的商品房按照市场法进行逐户评估。评估价格要参考所在区域内周边同类普通商品住房的正常平均销售价格(以房产备案为准,抵账房等非正常销售不计入在内)和市场需求等因素。三家评估公司的评估均价作为竞争性谈判的最高限价。该价格报市政府同意后执行。

3、竞争性谈判。由市棚改办牵头,公共资源交易管理办公室具体承办。选择相关单位人员、专家代表、群众代表、被征收居民代表等组成评审会,综合考虑各存量商品房所处区位、房屋质量、小区配套等因素,通过打分等方式,确定各区片拟购买房源购买顺序,得分高者优先考虑购买,得分相同的均等购买。根据得分情况,优先启动得分高项目对应区片的征收工作。同时,由评审会结合我市房屋销售情况、周边地区政府购买存量商品房价格下浮情况等,通过同比例下浮折扣的方式敲定政府购买存量商品房价格。具体操作办法,由市棚改办会同市公共资源交易管理办公室确定。过程要确保公开、公正、透明,并留存相关资料备查。结果报请市政府批准后执行。

4、公示。市棚改办将通过竞争性谈判确定的房地产开发企业及项目作为存量商品房的供应单位,以竞争性谈判价格作为购买安置房结算单价,对安置房结算单价进行公示。

安置程序

(一)安置对象的确定。经省、市政府批准年度计划安排的棚户区改造居民为安置对象,根据拟购买房源所处位置和安置对象原房屋所处位置,按照同等地段同等安置的原则,确定安置对象及对应的拟购买安置房源。

(二)安置面积的确认。市房屋征收办对拟征收的房屋,按照市政府出台的安置补偿方案,依房屋条件情况,确定可享受的安置房面积;对附属物委托评估公司进行评估,依据评估结果确定的标准,计算出补偿总额。对搬迁费、住宅兼营业房屋的停产停业损失、奖励费等货币补偿项目,依据市政府有关文件给予补偿。

(三)安置房的选择。市房屋征收办负责制定各区片的征收安置补偿方案。在此基础上,经过竞争性谈判确定的房地产开发企业在市房屋征收办(或指定地点)向棚户区居民公示安置房源的位置、户型、面积等相关信息后,被安置人依照市房屋征收办根据该区片出具的安置补偿方案,向市房屋征收办申报所需安置房的户型和面积,由市房屋征收办出具参与选择的证明手续。如房源充足,被安置人按照迁拆登记顺序自由选择安置房;如房源不足,被安置人经公开抽签选择安置房。

(四)安置协议的签订。房屋选定后,开发企业出具选房凭证,选房凭证中应载明房屋位置、楼层、面积、总价值、房屋差价等内容,房屋征收办、城投公司、开发企业和被征收人应在选房凭证中签章确认。同时,开发企业应提供房产部门出具的房源无抵押、查封证明。被征收人持选房凭证及无抵押、查封证明到房屋征收办签订安置补偿协议。市房屋征收办与被安置居民,依据房屋征收政策签订安置协议,并出具选房凭证,协议中列明房地产开发企业与被安置人结算差价款情况。协议签订后,房产部门应在3个工作日内对所选房源进行备案登记。

(五)交付房屋与回迁入户

1、安置房屋为现房的,在协议签订后,被征收人即交付被征收房屋。被征收人持安置协议及差价款交付凭证到开发企业办理入户。

2、对暂不具备入户条件的购房屋,购买单位与开发企业签订购买协议时应明确交房时间,约定的被征收人交房时间应与开发企业交房时间一致,在交房时被征收人与购买单位结清差价。在被征收人交房前,被征收房屋仍可继续使用。

3、差价款付款方式。被征收人需补交差价的,应在签订安置补偿协议后5日内,将房屋差价款一次性存入国家开发银行黑龙江省分行指定账户。

(六)房款结算。被安置人依据与市房屋征收办签订的安置协议,凭市房屋征收办出具的安置协议和选房凭证到房地产开发企业办理入住手续并结算差价。房屋差价由被安置人缴纳至国家开发银行黑龙江省分行指定的账户,统一支付至开发企业。被安置人实际入住房屋的面积低于政策规定的安置面积的货币补偿款,按照剩余比例折合成原房屋面积的评估价补偿。购买的商品房符合入住条件,且为被征收人办理入户手续后,城投公司(承鑫房地产开发公司)根据征收办出具的、经被征收人签字确认的《确认函》,按照购买价格80%的标准,将资金拨付给开发企业,开发企业需开具全额发票。待开发企业为被征收人办理房屋产权证后付至95%,余下5%作为质保金,两年后无质量问题拨付3%,余下2%待五年质保期满无问题后拨付。

税费征收

(一)购买商品房用于棚户区改造回迁安置的,由税务、房产部门按国家有关法规向房地产开发企业及被征收人收取相关税费。

(二)被征收人原无照房屋、有照房屋安置优惠面积和市场优惠面积、认定参照有照房屋补偿面积等需按规定缴纳相关税费。超面积部分按《税法》规定由开发企业和被征收人各自承担相应税费。

其它

(一)市财政局、监察局、审计局应全程参与组织购买商品房用于棚户区改造安置住房的全过程,做好监督检查 ,发现问题,立即叫停处理。

(二)市住建局、规划局、国土局、房产局、消防大队、质监站等职能部门,要切实发挥作用,把好手续关、质量关,避免所购买商品房存在质量隐患和手续瑕疵。

(三)市棚改办、城投公司、征收办、政府公共资源交易管理办公室等单位要积极稳妥地组织开展此项工作,严密程序,做细工作,确保公开、公正、透明。

(四)本办法自印发之日起试行。